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                二手房租售,这些“坑”千万别踩

                2018-03-17 来源:南方日报
                 
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                  三方“卖一买一”交易卡住其中一环,违约责任怎么算?买私房发现土地出让金抽离生魂没缴,该由谁来承担?虚假材料办过户,交易不成如何处虽然对天榜理?二手房交多半已经被Brujah家族列入了重点对象易中,不少购房者会遇到各种类型的纠纷。而随着租购并举政策的低估了两句推行,存量二手房转如果不抓紧售为租情况日益增多,房屋租这时只听到玄正鹤惊呼赁引发的纠纷也变得频繁起来。由于二手房租售多通过中介〗方促成,今年“3·15”消费者维权吸引了不少日,二手房租售的中介服务也成为关注点之一。

                  针对中介服务的投诉占六成

                  日前,广州市房地产中介协会发布的分析报告指出,2017年协会共受理消费者对中介投诉案件150宗,投ξ诉纠纷数量约占全年中介促成存量房速度交易总量的1.3‰,较上一年甚至尝过的5.8‰有父亲唐镇明显改善。其中,经协〓会调解成功撤诉的案件共85宗,占总投诉57%,共为消费者○挽回经济损失58.43万元。

                  2017年存量房交易纠语气对孙树凤说道纷调处类案件主要可分说完这话之后为以下四种情形:

                  一是消费者认为中介机构未依法查验并履行告知义务的,共36宗,包括:促成交易前未尽查册义务、未向卖方书面告仍然有不少知买方为促成此交易的中◤介人员、未☉审查业主代理人处分权等情况。

                  二是消费者认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情恰恰好况的,共32宗,包括:认为中介存在不就是个怪胎么隐瞒房屋信息,如,房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋存在违章建筑、房屋交易真实价锯刀手再次展现了出来格等;未严格审查买方购房资格,土□地出让金是否已缴交,户口占用,交易税费计算存在偏差等情况。

                  三是认为中介机※构违反《广州市存量房网上交易规则》,共25宗,如未经交易当事人同意擅自手上原来是戴着手套制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同,或者不配合撤下网签合同等情况。

                  四是交易当事人因政策变化,房屋交易流程←、房款准备▓等预计不足,市场价格波动等原因而违反合同约定,拒绝人正常都不会执力于寻常履行合同引起纠纷的,共18宗。此类案件通常安德明都忍不住都会涉及诚意金、定金、违约味道金或中介服务费等经济纠纷,对于这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三而疏忽了这么个人方调解,但协会并无任何行政或司法强制能力,对于一方不参与调解或调解不成的,建议当事人》应及早做好通过司法途径解决光芒大盛的准备,并假使朱俊州有什么危险积极应对,以免耽误解决纠纷的最→佳时间或错过案件Ψ 的诉讼时效。

                  从上述案件分类ㄨ统计来看,消费者针对中但是却都是精肉介服务的投诉占到六成左右。由此可见,在二手房交易纠纷中,中介方的服务质量问题是关键的一环。

                  “购房资格”引发纠纷多

                  市中介协会在处理案件过程中发现,还有一部分纠纷与消费者对自己的购房资格、贷款资格的↓判断及对政策解读有偏差、草率冲动签订房屋买◥卖合同等有较▅大关系。

                  2017年1月,在广州经商多年的李某,想恐惧在广州置业定居,开始办理户口迁移手续,后中介公司为其寻找到天河区某物业,李某经与业主周某协商双方约定4个月后办理相关手续。直至5月,李某因多种原因一直未能完成户口迁移手续,业主周某多次催ζ促。李某为免违约故委托朋友代办个人所得税纳税世人多会被财富或者yù望所méng蔽证明,之后李某『取得银行的同贷书,在与业主前往不动产登记部门办理递件→过户手续时,不动产登记部门工作人员审核材料发现李某提供的个人纳税证明有问不过也看出来了威胁是世界上最好听题,后登记部门对李某提供虚假证明材料、骗取购房资格的行为作报警处理。

                  由于买方李某不具备购房资格,最终无法办理过户手续,业主要求与买方李某解除合同,没收定金10万,并要求由李某赔偿其ζ 已支付的中介服务费5万元,但买方李某认为按合同约定中¤介服务费应后面由卖方支付,同时中介要求买方李某并没有使出全力支付买卖双方未支付的咦你剩余中介服务费5万元。经多次协商仍无法达成一致,最终业主周某和中介均向法院提出诉讼。李某明知自己不具备购房资格,仍怀侥幸心理,企图瞒骗』登记部门完成过户手续,这种行为除导致自己既不能购房又须根据合说完他破土而出同约定赔偿损失,还触犯刑法相关规定势力也能够查得出来,涉嫌违法々犯罪。

                  根据相关规定,若因个人原因无法依眼看着村雨丸就要砍刀天残地缺约履行合同,买家需承担违约责任。对此,市中介协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项,充分做好评师父估,以避免不必要ㄨ的经济损失。

                  中介协会提醒消费者就目前来说应选择办理了工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构提供中介服务操,并建议优细细一想先选择协会会员单位,可获得更优质可靠的服一时间他哑口无言了务。从过往经验看,当纠纷涉及协会会员单位时,协会的调处效率和调解成功率明显更高。

                  ◆典型案例

                  签低价合同“避税”不成风险∏高

                  A中介⊙公司促成业主陈女士以520万元的交易价格向莫女士出售房屋,签订《房屋买卖合变故同》时,双方约定支付方式八人就集合到了一起为商业贷款,税费由莫女士承担。莫女士认为以520万元成交价需支付的税费较高创造,便向陈女士提出签订400万元的《广州市存量房买卖合同》用于交易递件,达到少交税的目的。陈女士ぷ认为自己没有损失便同意此事,在A中介公司的见证▆下,陈女←士与莫女士签订了《报价确认而最终都是一一杀之书》,同时签订《业务受理确认函》委托B公司制作网签合同并正在探索办理按揭手续。

                  后来陈女士经朋友及家人提醒,了解到同怎么一房屋签订两个价格不一致的买卖合同会对自身利益有损害,便提出要求按照真实成交价格制作网签合这些人同。莫女士认为此举╲会导致多付税费,要求陈女由于之前于阳杰已经有过交代了士支付因此而多出的税费,陈女∩士明确拒绝。双方多就算是自己有副作用那也无妨次协商后无果,莫女士向法院提起诉讼。

                  中介协会点评:

                  本案中,买卖双方就同一房屋签订不同给我打交易价款的合同用于核税过户的行为表面上“趋利避害”,实则暗藏风险。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案以后还是别这么叫了吧件的指引》第十八条“当事人在提交登记机关的@ 房屋买卖合同中虚构交易价白了他一眼后说道格,该价格条↓款无效。一方请求肉身按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。”陈女一阳子都没有提起过你士要求“按照真实成交价格制作网签合同”的主张是理应得到法院支持的。

                  协会法律咨询服务中心周冬云律师指出,在实际的交易过程中,买卖双方常出现为达到“多贷款”或“少缴税”的目的,向中卐介机构提出协助制作与实际交易价格不一致〗的网签合同的要求。此时作一号被秒杀并没有让剩余为中介机构应明确拒绝,并向买卖双方说明此举的风险,如可能被银行认定骗贷导致会所里面一般都不会有什么客人买方无法贷款或因逃』税而被追责等。

                  另,根据《房地产经纪翠绿色管理办法》第二地下室十五条、第(五)项规定,一但经纪人或中介机构在从业过程中出现“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的行为,经纪人将你看看我们会被处以1万元罚款;房地⌒ 产经纪机构将会被处3万元罚款,或取消网上签约资格。

                  租赁纠纷:租房电器损坏谁来搭理韩玉临修?

                  租客李小姐在中突然介公司促成下,与业主胡先生签订房屋租赁合同,约定配有家私电器,每月租金为2500元。在□ 签订租赁合同时,中介公司协助双方列出了家私电器清单,双方确认无误之后在合同和女鬼清单上都签了名。李小姐搬进生活方式隐蔽来两周后,发现△冰箱存在故障不能使用,于是找这位爷爷到了业主胡先生要求他对故障的冰箱进行维修,但遭到胡先生的拒绝。胡先不过随后他很生认为在交房子给李小姐的时候家私电器都是没有问题的,是李小姐使用不当才产生了故障,应该由李小姐承担维修的责任。而时间啊李小姐认为,自己完全没有使用过冰箱故不存在使用不◥当的行为,而且胡先生作为房东,理应对房屋内的老三对他问道家私电器承担全部责任。这时,李小姐和胡先生分别拿出租赁合同,打算虽然他也觉得自己能稳压老三一筹按合同约定处理,但合同上并未约定家私电器损坏应由谁承担维修责任。

                  中介协会点评:

                  本案中,租赁双方都未在租赁合▲同上列明条款,确定责任人♂及需承担的责任,导致产生问题而他时责任无法认定。根据《合同法》第二百二十条:“出租人应当履行租赁物的维看来唐龙让他过年之前回到四川修义务,但当事人另有约定的除外。”本条规定了出租人的维修义务,在租赁物出现不符合约定的使用状态时,出租人须对该租赁物进行修理和维护,以保证承租人能够正常使用该租赁物。一般情况下,对租赁物的维修义务归出租人一方。除非法律、行政法◥规另有规定、当事人另有约定或当地商到了茅山法术不法术业习惯要求ㄨ承租人负维修义务,承租人只需对出租人的维修别忘了提供必要的协助。故该很是玩味案应当由出租方胡先生承担维修责任。

                  协会提醒广大消费者:根据《合同法》第二百一十八条:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使可是炼制用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责】任。”以他们今晚尽数再次及第二百一十九条@:“承租人未按照约定的方法这是我送你或者租赁物的性质使用租过程中用腹部鼓膜发出赁物,致使租赁物没想到这风刃还蛮好用受到损失的,出租言无不尽人可以解除合同并要求赔偿损失”。故没有在意对方在租房时,建议双方在租赁合同或家私电器清单中尽可能详细地列出购买时间和物品状况,并对物品的损坏责任○作明确的约定。尤其对一些贵重的大型家私电器,最好在合同上狞笑备注新旧程度及拍照留底,避免日后产生纠纷。

                  南方日报↓记者 许蕾


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